Mehmet Tevfik Eroğlu - İleri Görüş
Ülkemizde inşaat-konut sektörünün AKP’li yıllarda gözde sektör olduğu bilinen bir gerçek olmasına karşın son günlerde sektöre dair tartışmalar hız kesmeden devam ediyor. Bu yazıda sektörün sürdürülemez yapısının kaynaklarını irdelemeye çalışacağız. Meseleyi bütün yönleriyle ele alacağımız için grafiklerin okuyucuyu rahatlatacağını düşünüyoruz.
İlk olarak inşaat sektörünün GSYH içindeki payını değerlendireceğiz. Sonrasında inşaat sektörünün ana belirleyicilerinden konut sektörünü detaylı analiz edeceğiz. Gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) hesaplamasında sanayi sektörünün altında değerlendirilen inşaat sektörünün, 2015 yılı dokuz aylık verileriyle yüzde 4,5 pay sahibi olduğunu görüyoruz. Bu durum inşaat sektörünün ekonomi açısından küçük pay sahibi olduğu anlamına gelmiyor. Çünkü inşaat sektörü ekonomik tabirle çarpan etkisi oldukça yüksek bir sektör, yani girdileri itibariyle birçok sektörü etkileme kapasitesine sahip.
İnşaat sektörünün gelişim hızına baktığımızda GSYH’nın gelişim hızıyla bir paralelliğe sahip olduğunu görürüz. GSYH – inşaat sektörü arasındaki ilişki yukarıda bahsettiğimiz çarpan ilişkisiyle açıklanabilir. İnşaat sektörü, girdileri itibariyle birçok sektörü etkileyebildiği gibi bu sektörlerin durumundan da etkileniyor. Sonuç olarak inşaat sektörünün ekonomideki gelişmelere erken tepki veren bir yapısı olduğunu söyleyebiliriz.
Grafik 1’de GSYH – inşaat sektörü gelişim hızları net bir şekilde görülüyor. Burada dikkat çekmek istediğimiz nokta, 2008 ve 2009 yıllarında inşaat sektörünün, ekonominin genelinden daha şiddetli bir daralma yaşamış olması. Geri kalan pozitif yıllarda ise ekonomik büyümeden daha hızlı bir büyüme kaydetmiş. Yalnız son iki yıl sektörün büyüme hızı ekonomik büyümenin altında kalmış. 2015 yılına ait açılanacak son çeyrek verilerinin mevcut durumu değiştirmeyeceğini, inşaat sektörünün eski büyüme hızını kaybettiğini söyleyebiliriz.
Grafik 1: Gayri Safi Yurtiçi Hasıla ve İnşaat Sektörü Büyüme Hızları (%)
Kaynak: TÜİK
Böyle bir tabloda AKP, organik bağlara sahip olduğu inşaat sektöründeki patronların kâr marjlarının düşmesine izin vermemek için kamunun kaynaklarını kullanmak isteyecektir. Dış ekonomik ve siyasal konjonktürün AKP’ye bu konuda ne kadar manevra alanı sağlayacağı büyük bir muamma olarak karşımızda duruyor.
Konut satışları artıyor mu?
İnşaat sektörünün geneline baktıktan sonra özel olarak konut sektörünü değerlendirmemiz gerek. Burada konut satışlarına, konut üretimine ve faiz ilişkisine bakacağız. 2015 yılı konut satışlarının 2014’e göre artış gösterdiğini söyleyebiliriz (Grafik 2). Konut satışlarını detaylı olarak inceleyecek olursak, ipotekli ve diğer satışlar ve ilk satış ikinci satış başlıklarını incelememiz gerecektir. Bu şekilde sektörün geleceğine dair kimi öngörülerde bulunabiliriz.
Grafik 2: Yıllara ve Aylara Göre Konut Satışları
Kaynak: TÜİK
İpotekli ve diğer satış ilişkisine baktığımızda, Türkiye’deki konut satışlarının çoğunluğunun doğrudan kredi ilişkisi olmayan diğer satışlar olduğunu görüyoruz (Grafik 3). Yalnız diğer satışların peşin satışlar olduğu, piyasa faizinden bağımsız satışlar olduğu düşünülmemeli. Çünkü projeli konut satışlarında üretici firmaların kendi bünyelerinde vadelendirme yaparak sattığı konutlar da diğer satışların arasında yer alıyor. Burada konut firmalarının vadelendirme politikalarını belirleyen faktör ise piyasa faiz oranı. İpotekli satışlar ise konut kredisi kullanarak yani bankalara borçlanılarak gerçekleşen satış şekli. Dolayısıyla bu satışları belirleyen en temel unsur, bankaların konut kredileri faiz oranları.
Grafik 3: İpotekli ve Diğer Satışlar (Bin Adet); 2015
Kaynak: TÜİK
İpotekli satış ve faiz oranlarına baktığımızda ters orantılı bir ilişki görüyoruz (Grafik 4). Faiz oranlarının düşük olduğu yıllarda ipotekli satışlar artış gösterirken yüksek olduğu yıllarda ipotekli satışlar düşük geliyor. Her ne kadar ipotekli satışlar çoğunluğu oluşturmasa da konut satışlarının genelinin faiz oranından etkilenmediğini söyleyemiyoruz. 2015 yılını bir önceki yıla nazaran yüksek satışlarla kapatacak olan patronlar dahi faiz oranlarının düşmesi gerektiğini, satışların böylelikle canlanacağını ifade ediyor.
Grafik 4: İpotekli Satış – Faiz İlişkisi (2015)
Kaynak: TÜİK
Yukarıda ipotekli satışların doğrudan, diğer satışların dolaylı olarak faiz oranlarından etkilendiğinden bahsettik. Sektörün faiz oranlarına duyarlılığı sadece konut satışlarından kaynaklanmıyor. Konut üretimi açısından da sektör, faiz oranlarına duyarlı. Örneğin, konut üretimine başlamış olan bir müteahhit ya da taahhüt firması, girdilerini tedarik ederken vadeli olarak borçlanmakta. Bu borcunu konut satışlarından elde edeceği gelir ile kapatacak olan firma ya da müteahhit, konutların satışına kadar olan sabit maliyetlerini bankalardan kullandığı krediler ile finanse etmek durumunda. Bu nedenle sektörün hem üretim hem de satış ayağı, faiz oranlarına oldukça duyarlı.
Grafik 5: Konut Kredileri – Takipteki Konut Kredileri Karşılaştırması (Milyon TL)
Geçtiğimiz yıl Erdoğan’ın Merkez Bankası ile girdiği faiz kavgasını AKP ve inşaat-konut sektörünün ilişkisini anlamak için hatırlamakta fayda var. Ayrı bir yazının konusu olmakla birlikte 2016 yılının Türkiye açısından düşük faizlerin olduğu bir yıl olamayacağını en azından şu anki verilerle/beklentilerle söyleyebiliriz.
Burada bir parantez açarak faiz oranları ve konut kredileri ilişkisine değinebiliriz. Bankaların kullandırdığı konut kredilerinin gelişimini ve bu kredilerin ne kadarının geri ödeme sorunu yaşayarak takibe dönüştüğünü görüyoruz (Grafik 5). Takibe intikal oranı binde 4 gibi bankaları korkutmayacak seviyelerde olmasına rağmen 2015 yılında artmış. Konut kredileri ise yatay bir seyir izlemeye, durağanlaşmaya başlamış. Ergun Çağlayan bankaların kredi büyümesinin eskisi kadar hızlı olamayacağının nedenlerini yazmıştı. Dolayısıyla sektörün talep kısmına bankalardan eskisi gibi güçlü bir destek gelemeyeceğini ileriye yönelik çıkarımlarımıza yazabiliriz.
Konut fiyatları hep artmak zorunda mı?
Bu soruyu yazının sonlarına doğru meramımızı toparlayıp aktarmak için sorduk. Yine, Ergun Çağlayan iki hafta önceki yazısında “konut fiyatlarının hep artmak zorunda” olmasını “Sosyolojik yapının çimentosu sayılabilecek temel ve en ahmak varsayımlardan biri” olarak nitelendiriyor. Bu varsayımın toplumda genel kabul görmesinin nedenlerine bakarak neden sürdürülemez olduğuna değinelim.
Grafik 6: Türkiye Konut Fiyat Endeksi (2010=100)
Türkiye Konut Fiyat Endeksi (TKFE); 2010 yılı Ocak ayından bu yana ikiye katlanmış. Tek başına bu veri efsaneyi destekler nitelikte. Konut satış türlerinden ikinci el satışlar ilk satışların her daim üzerinde gerçekleşiyor. Sebebi, konutun Türkiye’de alternatif bir yatırım aracı olarak görülmesinden kaynaklanıyor. Biraz birikiminiz varsa düşük finansman maliyetleri ile konut sahibi oluyor, borçlanmanızı satın aldığınız konutu kiraya vererek ödüyor, birkaç yıl sonra daha yüksek fiyattan konutunuzu satıyor, borcunuzu kapatıp reel getiri elde ederek refah artışı sağlıyorsunuz. Artık durmak ne mümkün! En yakın dostlarınıza da bu kârlı yatırımı neden yapmadığı konusunda mahalle baskısı yaratıyorsunuz.
Karikatürize ettiğimiz bu yatırım davranışı, konut fiyatlarının artmasını tetikleyen unsurlardan bir tanesi. Konut fiyatları artmaya başlayınca konut üretimi de arkasından hızlı bir artış sergiliyor ve sektöre girişler hızlanıyor. Artık herkes müteahhit! Ne de olsa sonunu düşünen kahraman olamaz. Fakat her yükselişin bir düşüşü olduğunu kimse öğretmese de hayat öğretiyor.
Grafik 7: İlk Satış - İkinci El Satış Karşılaştırması, Bin Adet (2015)
Sektörün yüksek kârlılığı ve canlı talebin sektöre girişleri hızlandırdığını ve üretimi arttırdığını söylemiştik. Grafik 8’de konut sektöründeki arzı tam olarak yansıtmasa da arza dair en sağlıklı fikir alabildiğimiz veri olan yapı izin belgeleri ile ilk satışları karşılaştırdık. İki veri arasındaki ilişki, her yıl konut stokuna binlerce konutun eklendiğini gösteriyor.
Grafik 8: Yapı İzin Belgesi Verilen Daire Sayıları ve İlk Satışlar, Bin Adet
Grafik 9: Bina İnşaatı Maliyet ve Ciro Endeksleri, Yıllık Değişim (%)
Grafik 9’da ise sektöre girişlerin yarattığı etkiyi görüyoruz. Önceki yılın aynı dönemine göre bina maliyet endeksleri yavaşlayarak da olsa artarken ciro endeksleri 2014’ün ikinci çeyreğinden beri ya düşüş gösteriyor, ya da maliyet endeksindeki artışın altında bir büyüme gösteriyor. Daha basit bir ifadeyle, sektörde maliyetler artarken kâr marjı daralıyor. Bu duruma inşaat patronlarının vereceği ilk tepki konut fiyatlarını arttırmak olacaktır. Nitekim içinde bulunduğumuz dönemde fiyatların son hızla arttığına tanık olmaktayız. Ortada duran ve türemekte olan yüz binlerce konuttan oluşan stokun nasıl eritileceği sorusuna kapitalizmin barınma hakkını gözeterek çözüm bulmayacağı ise aşikâr.
Sonuç
İnşaat sektörünün büyüme hızında son iki yıldır yaşanan gerileme, sektörün kendi iç dinamiklerine bağlı olarak içinden çıkılmaz bir hale doğru yol alıyor. Artan maliyetler, düşük seyreden cirolar, sektörde son fiyat artışlarını da beraberinde getirecektir. Fiyat artışları konut alıp satma faaliyetini cazip halde tutmaya yetmeyecektir. Çünkü konut fiyatının dışında konut alım maliyeti olan faizlerin, gerileme yaşamayacağı bir konjonktürde talep baskılanacaktır. Yüksek fiyatlarla elindeki konutları satamayanların kira maliyetlerini arttırarak emekçi halkın kursağına çökmesi kaçınılmaz olacaktır.
Buraya kadar anlattıklarımızdan “kriz kapıda, önümüz açılacak!” değerlendirmesi yapılmamasını salık vermek gerekiyor. Bu cendereden AKP’nin savaş ekonomisiyle çıkma ihtimalini de göz önünde bulundurarak “Ne Yapmalı?”yı düşünmeye devam…